방콕생활-방콕 부동산 구입시 고려할점(콘도등)

 

 

 

 

 

 

 

                                                   방콕생활-방콕 부동산 구입시 고려할점(콘도등)

자료제공:태초클럽(http://www.taechoclub.com)

 

-방콕부동산시장

방콕은 태국의 수도이자 동남아시아의 관문입니다. 매년 전세계로부터 오는 관광객들로 늘 붐빕니다. 수완나품 공항은 2006년 9월15일 오픈한 이후 세계에서는 12번째, 아시아에서는 6번째로 이용객이 많은 공항입니다. 2012년에는 95개 항공사가 취항, 연간이용객이 5천3백만을 넘어 포화상태에 이르렀습니다. 현재 수완나품 공항은 증축을 서두르고 있습니다.

방콕인구는 약 9백만이며 1400만명 이상의 인구가 방콕생활권지역에서 살고 있습니다. 방콕과 방콕생활권지역 주변의 인구를 합하면 태국인구의 삼분지일이 방콕과 방콕주변 지역에 거주하고 있는 것입니다. 높은 인구밀도로 인해 방콕 부동산가격은 계속 오르고 있습니다. 그러나, 세계 경제침체로 2008년 이후로 가파르게 올랐던 부동산 가격은 최근 주춤하고 있습니다. 

방콕콘도의 주된 이용자들은 방콕 중산층, 고학력 엘리트들, 그리고 외국인들입니다. 외국인들은 태국 정치. 경제불안으로 구입보다는 렌트를 선호합니다. 불확실한 국가에 투자하기 보다는 은행예금이 낫기 때문입니다.

방콕 부동산 시장에서 한국인을 비롯 외국인들이 주목하는 것은 콘도(아파트)입니다. 콘도만이 외국인들이 구입할 수 있기 때문입니다. 대지,단독주택,건물,상가등은 외국인이 구입할 수 없습니다. 구입하고 싶다면 법인을 만든 후 법인명으로 구입해야 합니다. 법인 구성시 항상 태국인 지분이 51%를 넘어야 하므로 법인명으로 부동산 구입할 경우 위험성이 다분히 있습니다.

-방콕 콘도가격형성 주된요인들

방콕 콘도가격형성의 주된 요인은 위치, 교통편리,룸,부대시설,콘도건설회사 브랜드입니다. 이중 가장 중요한 것은 위치입니다. 방콕 중앙으로 불리우는 시암스퀘어,칫롬,플런칫, 랏차담니 지역의 콘도가 가장 높은 가격대를  유지하고 있으며, 이어서 수쿰빗, 실롬,사톤 지역의 콘도,그리고 강변의 콘도들이 그 다음을 잇고 있습니다. 위치가 좋으면 일단 콘도가격이 높습니다. 다음이 교통편리입니다. 지상철,지하철, 공항철도역등이 콘도인근에 위치하면 콘도 가격이 높습니다. 렌트비도 높습니다. 그 다음이 룸,부대시설.주변환경이 고려됩니다.  

 

방콕콘도들은 주로 지상철 라인을 따라 지어지고 있습니다. 출퇴근하기에 좋은 위치가 인기이며, 상대적으로 가격이 높습니다. 

아래지도를 보면 방콕콘도들은 주로 지상철(BTS) 라인을 따라 지어지고 있음을 볼 수 있습니다. 어떻게 보면 지상철라인을 따라 콘도가 지어졌다기 보다는 콘도가 많은 지역에 지상철을 지었다고 볼 수 있습니다. 단지 지상철이 인구과밀화를 촉진 시켰다라고 말하는 것이 더 설득력이 있을 지 모릅니다. 지하철(MRT) 라인은 랏차다, 파혼요틴 지역을 제외하고는 콘도가 그다지 지어지지않고 있으며 가격도 낮게 형성되어 있습니다.

 

 

 1-현재의 방콕도시개발의 현주소를 보여주는 지도입니다.방콕여행시 빨간색 지역은 하루종일 교통체증으로 시달리는 지역이기도 합니다.

방콕 도시화를 공부하다보면 지상철, 지하철이 건설되기전 시암스퀘어, 수쿰빗, 실롬, 사톤 지역이 중심을 이루며. 이들 중심지역과 돈무앙공항을 잇는 지역이 타 지역대비 비교적 도시화가 빠르게 진전되었음을 알 수 있습니다. 이후 지상철과 지하철의 건설로 방콕인구가 분산되는 것을 엿볼 수 있습니다. 수완나품 공항 건설로 인해 방콕의 균형발전에 도움이 되고 있습니다. 과거 방콕시민들이 거들 떠 보지도 않았던 방나, 빠끄렛, 라끄라방지역에 무반이라 불리우는 주택들이 지어지고, 메가방나같은 대형쇼핑몰들이 들어서게되어 방콕의 균형발전에 도움이 되고 있습니다.지상철이 놓이고, 수완나품 공항이 지어지면서 인근 배후지역으로 방나지역이 부상하고 있고, 강건너지역으로 방와(Bangwa)지역이 서서히 주목받고 있습니다. 공항철도가 놓이면서 라끄라방, 방카피지역이 주목받고 있습니다.

방콕 중심가와 돈무앙공항을 잇는 도로주변은 과거에도 높은 인구밀도를 보인 지역이었습니다. 모칫 북부,북동부버스 터미널, 돈무앙공항, 그리고 아유타야와 태국북부 지역으로 이어지는 도로의 성격상 발달할 수 밖에 없는 성격이 있기도 하지만 최근 방콕도심과 돈무앙공항을 잇는 지상철 공사가 한창이므로, 지상철이 완공되면 차투착 주말시장이 위치한 모칫,그리고 거대한 주거지로 떠오르는 락시, 빠끄렛등 돈무앙공항 인근 지역은 부동산 가치가 오를 것으로 판단하고 있습니다. 최근 락시,돈무앙지역의 주택가격들이 조금씩 오르는 것이 눈에 보입니다.

- 방콕콘도 구입시 고려할 점.

방콕 콘도를 구입하는 한국인들이 늘어나고 있습니다. 문의 역시 증가하고 있습니다. 개인적으로는 방콕거주 목적이 아니면 추천하기 어렵습니다. 현재 방콕콘도시장은 수요보다 공급이 많습니다. 콘도가 다 지어지면 콘도가격이나 렌트비가 내려갈 것임은 분명합니다. 태국인 급여수준을 고려하면 방콕중심지역 콘도에 거주할만한 경제력을 갖춘 태국인들이 많지 않습니다.  태국 콘도투자시 고려할 것은 태국 정치,경제상황과 태국 콘도공급물량입니다. 장기적으로는 태국의 고령화입니다. 태국 정치는 한치 앞을 알  수가 없습니다.국민들의 학력이 높아짐에 따라 민주화에 대한 열망이 높아지고 있습니다. 그러나 기득권 세력은 오랫동안 높은자리에 앉고자 합니다. 왕사후 태국정치가 어떠할지에 대해 아무도 말할 수가 없습니다. 단, 매우 위험하다는것에 대해서는 모두 동의하고 있습니다. 경제상황 역시 매우 좋지 않습니다. 태국 수출품은 중국과 상당수 겹칩니다. 그리고 중국의존성이 높습니다. 중국경제가 좋아지면 태국경제도 좋지만 중국경제가 악화되면 태국 경제도 악화되는 것은 피할 수가 없습니다. 태국국민소득증가는 탁신정권 이후 태국 정치,경제가 불안정하면서 지지부진하고 있습니다.

 현재 태국 콘도값은 낮은 은행 융자이자를 배경으로 합니다. 한국아파트 가격이 올라가게 된 배경과 같습니다. 은행에서 낮은 이자로 빌려주기 때문에 낮은 이자를 믿고 상당수가 덜컥 구입합니다. 그러나, 전세계 경제가 좋지 않은 상황인 것을 고려할 필요가 있습니다. 태국은 한국과 비슷하게 국민들이 부채가 많습니다. 태국인들은 능력에 맞지 않는 소비를 하는 국민성을 가지고 있습니다. 동남아 국가국민들이 다 그렇듯이 저축률이 상당히 낮은 국가입니다. 만의 하나 금융위기가 재발하면 상당수가 콘도를 던져야 하는 상황입니다. 태국인들중 통장에 10만밧이상의 현금이 있는 국민은 매우 드뭅니다. 이러한 태국인 성향을 고려해보면 IMF등의 금융위기가 오면 충격을 완화시켜줄 제도등이 많지 않아 가격하락이 급격하게 이루어질 가능성이 높습니다.

또한 고려할 것은 태국의 고령화입니다. 태국도 인구가 줄어들고 있습니다. 인구의 고령하가 급격하게 이루어지는 국가중 하나입니다. 생산가능한 인구가 줄어들어 태국경제의 미래도 밝지 않습니다. 한가지 더 고려할 것은 주변국가의 부상입니다. 미얀마, 캄보디아,라오스,베트남등이 과거에 비해 경제개발이 빨라지고 있습니다. 동남아 국가들중에서 비교적 정치가 안정되어 세계 투자가들의 주목을 받았던 태국이 이제는 과거의 영화를 더이상 누리기 쉽지 않습니다. 태국대신 베트남, 미얀마등으로 투자처를 돌리는 외국자본들이 많습니다.

 

 

 2- 방콕의 미래를 보여주는 지도입니다. 보라색은 현재 상업지역으로 높은 인구밀도를 자랑합니다. 분홍색은 두번째로 높은 상업화진행을 보여주고 있으며 ,옅은 고등색은 세번째로 높은 상업화 진행을 보여주고 있습니다.

-방콕 콘도 구입시 고려할 지역들

  

방콕 콘도 구입의 목적이 방콕 거주라면 당연히 위치,교통편리를 우선적으로 보면 맞습니다. 주변에 지상철,지하철역이 있고, 빅씨, 테스코로터스 같은 할인점이 있으면 이상적입니다. 공원이 인근에 위치하면 금상첨화입니다. 주변에 공터가 많거나 허르스룸한 빈민촌이 자리잡고 있다면 얼마안가 대대적인 콘도,주택단지, 사옥이 들어설 가능성도 높습니다. 2~3년 소음,먼지에 시달릴 가능성이 높고, 다 지어지면 새로지은 콘도들과 가격경쟁에서 밀릴 수 있습니다. 교통체증도 심해질 수 있습니다.방콕 교통체증을 고려하면 강변지역, 지상철역이 위치한 방나지역 라인, 강건너 방와지역라인, 그리고 지하철역이 위치한 지역등이 추천하기 좋습니다. 

방콕 콘도구입의 목적이 투자라면 이야기가 달라집니다. 임대사업을 해야 하므로 철저하게 지상철, 지하철역 주변, 쇼핑몰지역 주변의 콘도를 구입해야 합니다. 첫째도 위치, 둘째도 위치입니다.비싸도 방콕 중심부에서 벗어나면 안됩니다. 시암스퀘어, 랏차담니, 칫롬, 랑수언, 플런칫, 수쿰빗, 실롬, 사톤지역의 콘도를 찾아야 합니다. 가장 이상적인 조합은 지상철역 주변으로 쇼핑몰이 가까운 지역입니다. 방콕은 콘도가 남아도는 지역이므로 위치가 좋지 않으면 임대사업하기 어렵습니다.

만약 룸갯수가 2~4개라면 강변지역도 좋습니다. 어느 국가든 강변 지역의 콘도는 수요가 있습니다. 도심의 답답한 환경을 피하고자 하는 외국인 부유층의 수요가 있기 때문입니다. 게다가 날로 심각해지는 방콕 도심의 교통체증은 방콕 강변지역의 중요성을 부각시켜주고 있습니다.

- 떠오르는 지역들

방콕 모칫역에서 돈무앙공항을 잇는 지상철이 지어지고 있습니다. 돈무앙 지역이 앞으로 떠오를 것은 분명합니다. 강 건너 톤부리 지역도 주목할만 합니다. 방콕 중심부의 교통 체증이 매우 심각하기 때문입니다. 방나지역도 주목할만 합니다. 최근 방나지역에 거주하는 한국인들이 늘어나고 있습니다. 지상철역이 위치하고 할인점,쇼핑몰등이 많이 있어 생활하는데 불편함이 없기 때문입니다.  

-한국인이 많이 거주하는 지역들

한국인 부유층의 경우 수쿰빗 지역을 선호합니다. 한식당, 쇼핑몰,지상철역등등을 이용하기 좋기 때문입니다. 여행업에 종사하는 한국인들은 주로 랏차다 지역,방나, 방나 인근 지역(온눗,우돔쑥,방짝 지역등)을 선호합니다. 최근 경향은 유흥가의 성격이 강한 랏차다를 피해 비교적 렌트비가 저렴한 온눗으로 이동하는 경향이 있습니다. 중산층들은 통로, 에까마이 지역등에 거주하기도 합니다.

 

 

 3- 20111년 방콕홍수당시 침수지역을 보여주는 지도입니다. 방콕거주 태국인들은 홍수당시 침수 지역 부동산은 가급적이면 구입하지 않으려 합니다. 상대적으로 부동산 가격이 저렴합니다.

-방콕 부동산 구입시 고려해야할 홍수침수지역들

방콕 부동산 가격을 결정짓는 주요 요인중 하나는 홍수시 상습 침수지역입니다. 2011년 10월 방콕홍수는 방콕시민들에게 엄청난 충격을 주었습니다. 방콕홍수로 인해 방콕 시민들은 " 어디사냐?"가 중요한 화두로 작용했습니다. 방콕 홍수시 침수지역으로 재산피해가 많이 난 지역들은 타 지역의 부동산 가격상승할 때 넋놓고 바라보기만 하고 있는 상황입니다. 부동산 주요사이트에서는 방콕홍수시 침수했던 지역인지 아닌지를 표기하고 있을 정도입니다. 방콕 홍수당시 피해가 극심한 지역은 강 건너 톤부리 지역, 그리고 돈무앙공항인근, 서민들의 집단거주지인 방카피,  라끄라방,라프라오지역등입니다. 이들 지역들은 주로 공항철도 라인이 지나는 지역으로 공항철도 라인의 이북지역에 해당합니다.(위 지도 참조)