명견만리- 아파트 투자, 가치가 있을까?

 

 

 

 

 

 

                                                      명견만리- 아파트 투자, 가치가 있을까?

태초는 주택에 대해 관심이 많습니다. 미국,캐나다,유럽,일본,호주,홍콩,싱가폴등을 여행하면서 주택들을 유심히 관찰했습니다 한국의 아파트 형태는 도시국가인 홍콩,싱가폴에서는 흔히 볼 수 있었지만 유럽,미국,일본, 호주등에서는 찾기 힘듭니다. 한국아파트 문제는 고층인데가 개인의 프라이버시를 존중받을 수 없을만큼 아파트가 붙어 있다는 것입니다. 멀리서 보면 다닥다닥 붙은 공장같습니다. 건축미를 찾아볼 수가 없습니다. 유럽,미국,일본 주택들은 대부분 단독 주택입니다. 아니면 2~3층 높이의 타운주택입니다. 도시 외곽의 저렴한 주택들도 5층을 넘지는 않습니다. 단지 도심의 빌딩사이로 서비스 아파트를 지향하는 고급아파트들만 고층인데 많지는 않습니다. 왜, 이들 선진국들은 고층 아파트를 피할까요? 

한국은 정확히 일본을 따라 합니다. 일본은 30년전 토쿄에서 100킬로미터 이내 지역에 한국의 분당,일산,중동,평촌 같은 신도시를 많이 만들었습니다. 이들 신도시들은 아파트는 인구가 빠져 나가면서 슬럼화 되가고 있습니다. 인구가 급격히 줄어들면서 도시의 단독주택도 빈집이 늘어나고 있습니다. 일본 인구가 한때는 1억3천에 가까웠으나 이제는 얼마 안가 1억이 안될 것이라는 보고서가 나오고 있습니다. 일본 젊은이들중 상당수는 결혼을 기피하고, 결혼하더라도 자녀를 두지 않으려 하고 있습니다. 주택 보유에 대한 열망도 없습니다. 일본 인구의 상당비율을 차지하는 노인들의 수는 급증하는데, 이들의 복지비용이 주택 가진 사람들의 보유세로 채워져야 하기 때문에 젊은이들은 주택을 소유하려 하지 않습니다. 주택이 애물단지로 변하고 있습니다.

최근, 방콕을 여행한 젊은 부부와 이야기할 기회가 있었습니다. 두 부부는 맞벌이로 세후 700만원정도의 월급을 받고 있습니다. 남편은 모 대기업 과장이고, 아내는 초등학교 선생님입니다. 아이를 가질 계획이 없다고 합니다. 주변의 친구들도 비슷하다고 합니다. 여행즐기면서 기회가 되면 이민 가고 싶다고 말합니다. 이들 부부와 주택에 대해서 이야기할 기회가 있었습니다. 30평대의 아파트를 구입하고 싶은데 가격이 너무 비싸 저축과 대출을 받아도 쉽지 않다고 합니다.

태초가 한 마디했습니다. "아파트가 투자가치가 있다고 보십니까? " 그러자, 남편은 "다들 아파트에서 거주하니까 아파트를 생각할 수 밖에 없죠' 하고 답했습니다. 태초가 다음과 같은 점을 이야기 했습니다.

1. 아파트는 고도성장의 산물이다. 경제가  저성장 또는 답보상태이고, 인구가 늘어나지 않으면 아파트 가치는 줄어들이 마련이다.

한국 아파트는 한국 경제성장과 궤를 같이합니다. 한국에 아파트붐은 서울 강남개발, 그리고 목동,신도시 개발이 시작이었습니다. 당시 한국은 경제가 고도성장중이었고 인구가 급증하는 시기였습니다. 이 경우 아파트 투자는 성공가능성이 높습니다. 그러나, 이제 인구는 줄어들고 있습니다. 2020년이면 인구절벽입니다. 노인인구가 급증하고 생산가능한 인구는 급격히 줄어들고 있습니다.  생산가능한 인구가 줄어들면 경제성장은 사실상 어렵습니다. 생산가능한 인구가 줄어들어 아파트 가치를 지겨줄 자원이 없습니다. 앞으로 누가 아파트수요를 지탱해줄까요? 외국근로자들은 한국에서 돈벌어 자국의 가족에게 돈보내기 바쁜 사람들입니다. 그들은 그 비싼 아파트에 전혀 관심이 없습니다. 그들의 능력으로는 그 비싼 아파트를 살 수도 없습니다.

2. 아파트는 10층이상일 경우 투자가치가 없다. 

아파트에 투자할 경우, 대부분 아파트 값은 오를 것이라는 믿음이 있습니다. 10층 아파트를 재건축한다면 다시 그위에 10층이상 더 올려 기존 아파트 소유주가 건축비를 부담하지 않을 경우 승산이 있습니다. 문제는 인구입니다. 인구가 줄어드는데 누가 그 비싼 아파트를 구입할까요?  서울의 경우, 이제 10층높이의 아파트는 거의 사라졌습니다. 강남,목동,과천등 일부 아파트만 5~10층입니다. 이들 아파트외에 재건축할 경우, 과연 수익이 날지 의문입니다. 그에 더해 정부는 초과이익환수등의 제도를 두고 있어 수익을 내기 쉽지 않습니다.

 

 

-강남아파트. 사람살만한 환경이인가요? 죽은도시의 모습입니다.미세먼지,황사로 주거환경은 악화되고 있습니다. 쉽게 생각해보세요. 노인들이 위와같은 콘크리트숲에서 편히 살 수가 있을까요? 얼마안가 대지가 있는 주택수요가 급격히 늘어날 것입니다.

3. 20층 이상의 아파트는 투자가치가 사라질 것이다.

 

요즘 짓는 아파트는 대부분 20층 이상입니다. 심지어 1990년대에 지은 신도시 아파트들도 대부분 20층 이상입니다. 아파트 수령연한을 40년으로 정할 경우 이들 아파트는 2030년까지는 아파트로서 유지될 수 있으나 그 뒤에는 장담하기 쉽지 않습니다. 이유는 재개발 할 경우, 엄청난 비용이 들어가는데, 그 비용을 마련하기가 쉽지 않기 때문입니다. 재개발 아파트를 받아줄 젊은 세대가 없습니다. 인구가 급감하기 때문입니다.  20층 아파트를 재개발한다면 30층이상으로 올려야 합니다. 인구가 줄어드는데 10층이상을 더 올리는 것은 무리입니다. 그에 더해 일본의 예에서 알 수 있듯이 신도시존립자체가 쉽지 않습니다. 신도시가 오랫동안 유지되려면 자립도시가 되어야 하는데 서울 주변의 신도시는 대부분 자립도시라기 보다는 잠만 자는 "베드타운"성격이 강합니다.  

4. 1인가구가 늘어나는 추세에서 방3개이상의 아파트는 가치가 없다.

최근 뉴스에서 알 수 있듯이 젊은 세대는 결혼을 기피합니다. 결혼하더라도 자녀는 피합니다. 이러한 추세는 전세계적인 추세입니다. 2010년 이전에 한국에서 지은 아파트 상당수는 룸3개이상의 대형 아파트들입니다. 자녀를 둘이상을 둔 가족형태입니다. 이제는 룸1~2개의 아파트가 대세가 될 수 밖에 없습니다. 결국, 현재의 룸 3~5개의 대형아파트 가치는 줄어들 수 밖에 없습니다. 룸 3~5개를 가지고 있는 가정은 대부분 생활이 안정되어 아파트 보유를 오래하는 것이 특징입니다. 앞으로 핵가족화되면서 아파트 평수는 작아지고 보유기간은 짧아질 수 밖에 없습니다, 이 것은 아파트에 투자하는 것이 장점이 없다는 것을 의미합니다. 사실, 강남,목동 아파트가 비싼 이유는 자녀교육과 관련이 있습니다. 둘다 사교육1번지에 해당합니다. 앞으로 자녀수가 줄어들거나 자녀를 낳지 않으면 강남,목동의 가치는 줄어들 수 밖에 없습니다. 강남,목동의 아파트 높은 가격뒤에는 가구구성원이 적어도 4명이상이라는 환경이 있었습니다. 이제 앞으로 10년 뒤에는 이러한 환경은 저절로 무너질 수 밖에 없습니다.

5.고령인구 급증은 아파트 가치를 감소시킬 수 밖에 없다.

노인이 되면 온 몸이 아픕니다. 일단 무릎,어께에서 통증이 오기 시작합니다. 건강이 악화된 노인들에게 아파트는 죽음입니다. 계단을 올라가는 것도 힘들고, 엘리베이터를 이용하는 것도 쉽지 않습니다. 콘크리트건물에 갇혀서 답답하게 살아야 하는 환경은 노인들의 건강에 전혀 도움이 안됩니다. 결국, 아파트 수요가 줄어들 수 밖에 없습니다. 특히,가면갈수록 가족의 구심력은 악화되어 노인들과 자녀들의 교류가 어렵습니다. 세상살기가 어렵기 때문입니다. 신자유주의 시대의 특성이 가족의 해체이고, 모든 가정은 맛벌이를 해야하고, 무한대의 능력을 요구하는 세상이기 때문입니다. 대부분의 노인들은 자녀들의 조력없이 외로이 아파트에서 살다가 생을 마감해야 합니다.

6. 젊은이들도 계산하기 시작했다.

요즘 젊은이들 대부분은 똑똑합니다. 아파트를 구입하면 그에 따른 세금,준조세가 많다는 것을 잘 알고 있습니다. 등록세,취득세등등의 세금외에 보유세, 그리고 의료보험,연금보험등등의 준조세가 급증한다는 것을 잘 알고 있습니다. 그에 더해 앞으로 노인인구가 급증하면 세금은 늘어날 수 밖에 없고 따라서 주택을 가진 사람으로부터 세금을 거둘 것이라는 것을 잘 알고 있습니다. 어느 젊은이는 다음과 같이 말합니다. " 지금은요, 국민으로부터 연금 받아서 노인들 먹여 살리죠. 20~30년 뒤에는 연금도 고갈되어 국가적으로 위기에 봉착할 것이고, 아마도  노인을 먹여 살리기위해서 주택 가진 사람들에게 엄청나게 세금을 거둘 수 밖에 없을 거에요, 지금은 부동산으로 돈번다고 하지만 곧 부동산은 재앙이 될 것입니다. 일본 도쿄 중심가에서 빈집들이 왜 늘어나겠어요? 일본 경제는 한국보다 훨씬 좋은데요"

7.젊은이들은 중년,노인세대와 주택에 대한 생각이 다르다.

과거에는 공부를 좋아하건 말건 무조건 대학을 갔습니다. 취직을 하려면 대학을 졸업해야 하기 때문입니다. 이제는 세상이 바뀌고 있습니다. 젊은 부모들은 아이가 공부하기 싫어하면 아이가 원하는 것을 하도록 내버려둡니다. 공부에 별로 투자하지 않습니다. 아이돌을 꿈꾸는 어린학생들의 수가 상상외로 많습니다. 일부 신문에서는 아이돌 지망생이 50만이니 80만이니 하고 말합니다. 다양성을 존중하는 시대로 변하고 있습니다. 옷 색감,디자인부터가 구세대와 전혀 다릅니다. 이들은 모바일,SNS로 세상과 소통합니다. 이들은 구속받는 것을 싫어합니다. 정형화된 생활을 본능적으로 싫어합니다. 이들은 주택에 대한 생각이 구세대와 다릅니다. 구세대들은 "내집마련"이 지상최대의 과제였지만, 신세대들은 주거의 개념이 '보유에서 임대'의 개념으로 바뀌고 있습니다. 관리비용,세금등에 대한 부담이 적지 않고, 변화를 원하기 때문입니다. 

8. 시대의 흐름은 개성존중, 소형화이다.

현 시대의 흐름은  개성존중입니다. 개인의 권리를 부르짖으면서 인권을 중요시합니다. 남과 다른 무엇인가를 추구합니다. "나를 찾는 " 사람들이 늘어나고 있습니다. 과거의 행복은 '부와 권력"이 기준이었다면, 현재의 행복은 '개인의 만족과 행복한 삶' 입니다. 더 많은 사람들이  여가시간을 중요시하고, 여행을 중요시합니다. 큰차, 큰 주택에 대한 열망도 줄어들고 있습니다. 미국,유럽,일본등에서는 벌써 그러한 환경이 조성되어 있습니다. 소형주택이지만 개성이 있고, 깔끔한 주택을 원합니다. 층간소음을 비롯 이웃과의 마찰을 피하고 싶어 합니다. 자연환경을 중시합니다. 이러한 시대의 흐름에서 콘크리트 건물인 아파트의 미래가 있을까요?

태초는 젊은 부부와 위와 같이 이야기하면서 다음과 같이 말했습니다. '아파트를 구입하고자 한다면 방 1~2개 있는 소형아파트를 구입하세요. 가급적이면 지하철역 인근으로요. 그러다가 자녀가 생기거나, 아파트에 사는 것이 질리면 팔고 이사가세요. 자녀가 있으면 교육여건, 자연환경이 우수한 곳이 좋겠죠. 권한다면 전세 또는 월세입니다. 정 구입해야 한다면 역시 소형 아파트입니다. 대형아파트는 비추입니다. 돈 아껴서 노후자금을 준비하세요. 아니면 유동인구가 많은 곳에 위치한 상가를 은행융자 받아 구입하시던지요. 상가에서 나오는 월세가 노후대비책이겠죠. 대형아파트는 비추입니다."

그러면서 다음과 같은 말을 했습니다.

" 나 같으면 유동인구가 어느 정도 있는 도심거리의 낡은 소형주택을 구입해서 2~3층집을 짓겠습니다. 중요한 것은 멋진 카페로 변신할 수 있는 소형 주택이라는 것입니다. 나중에 자녀가 생기면 큰 집으로 이사가되, 그 소형주택은 레스토랑,커피샵등으로 세를 주면 좋겠죠. 노년이 되면 그 소형주택을 본인이 운영하는 상점으로 사용할 수도 있고요. 노년에 어느 정도 소일거리를 할 수 있는 점포하나 있으면 즐거운 노년을 보낼 수 있을 것입니다 "  

미래의 주택은 어떻게 될지 장담할 수는 없습니다. 분명한 것은 현재의 20층이상의 아파트는 가치가 급격히 줄어들 것이라는 것입니다. 인구가 줄어들고 경제성장이 지지부진한 상황에서 고층아파트 가치는 줄어들 수 밖에 없습니다. 일본의 예에서 배울 수 있습니다. 앞으로의 흐름은 규격화된 모습보다는 다양성이 존중되는 모습입니다. 대형보다는 소형입니다. 그렇기 때문에 "한국적 아파트"의 생명은 오래가기 어렵다는 것입니다.