한국인이 태국에서 콘도 구입시 주의할 점

 

 

 

 

 

 

                                          한국인이 태국에서 콘도 구입시 주의할 점

 

 

*태국에서는 아파트를 콘도라고 부릅니다.

A. 콘도

1. 콘도구입시 준수해야할 사항

- 한국내 은행에서 태국내 은행 계좌로 송금된 자금만 허용한다. 한국외 국가에서 보낸 금액도 가능하다.

- 송금액은 매매 가격 이상이 되어야 한다.

- 여권유효기간내에서만 구입이 가능하다.

- 소유하고 싶은 콘도가 외국인 주거자의 비율이 49 % 이하에만 가능하다.

 

2. 소유권 이전에 필요한 서류

여권 원본 (사진 페이지 및 최종 입국 스탬프 페이지 사본)

- 은행 발행의 송금 증명서 * 일부토지국(태국어로 꼼티딘이라 함)에서는 태국은행 송금증명서를 받아

  이미그레이션가서 공증받아오라고 시키는 경우도 있음.

- 위임장 (대리인이 할 경우)

- 무 부채 증명서 (콘도 발행)

- 외국인 주거자 비율 증명서 (콘도 발행)

 

3. 부동산 이전 수속

매수인, 매도인 양자가 토지국에 출두하여 매매 계약서를 작성하여 제출한다. 담당관 앞에서 지불한다. (명의 이전만하면 담당관 앞에서 현금지불 된 것으로 응답하고 서류를 작성한다.)

 

4. 이전 수수료

-   리스또는 소유권 취득비용(Lease or freehold set up fees): 부동산 소유권 취득에 따른 비용

-  변호사비용(Lawyer fees): 한국으로 말하면 법무사비용. 법률사무소마다 다름,

-  명의변경비용(Transfer fees): 정부공시지가의 2 % (실거래가 보다 낮다)

-  사업세(Business tax): 콘도구입후 5년이내에 재판매한 경우 3.3%

                         (정부공시지가와 매매가중 높은가격을 기준)

-  인지세(Stamp duty): 사업세가 부과되었으면 면제,

                       정부공시지가와 매매가중 높은 가격을 기준, 0.5%

 

토지 권리 내용

         

태국에서 토지 권리로 챠놋과 노소 3의 2 종류가 있다. 챠놋은 소위 토지 권리이다. 노소 3은 정부가 국민에게 발행하는 토지 임대증으로, 10 ~ 30 년의 기간이 있다. 그러나 그 땅은 농업, 농장을 위해 한정되어 있다, 한편 타인에게 양도하지 않는다는 조건이 붙어 있다. (건축물도 불가) 이 노소 3 증 발급자가 3 꺼 (군청)과 3 꺼어 (토지 국)의 2 종류로 나누어 져 있다.

 

A. 대지 포함 부동산

 

 태국에서 외국인이 토지를 소유하는 것은 원칙적으로 금지되어 있다.. 따라서 외국인이 토지를 소유할 수 있도록 규정되어 있는 소수의 법률조항은 원칙에서 벗어나는 특수한 경우이다. 외국인이 태국에서 토지를 소유할 수 있는 방법은 아래와 같다.

 

1.4천만 바트 이상을 5년 이상 태국에 투자할 경우 주거 목적으로 1라이(1,600평방미터) 이내 구입 가능함

 

2.  BOI(태국 투자청)로부터 승인을 받은 사업의 회사설립 및 회사의 운영자가 거주를 위해 5 라이에서 10 라이 내에 토지를 구매할 수 있음.

 

3.  외국인 사주회사가 태국내에서 공장을 설립할 경우 산업단지 내의 토지구매 허용.

 

4.  기타 방법으로 외국인이 태국의 토지를 취득할 수 있는 방법은 태국인과 합작법인을 통해서인데 이 경우 외국인 지분은 49%까지만 가능하다

 

B. 콘도

콘도에 관해서는 외국인 소유의 합계가 콘도 전체 면적의 49 % 이내에 한하여 외국인이 구입 등기 할 수 있도록 되어있다. 구입시에는 한국에서의 송금 증명이 필요하다.

 

태국에서 부동산거래시 사기비슷한 일들이 많이 일어난다.

- 계약금 또는 매매금액을 지불했지만 소유자에게 전달되지 않은 경우 

- 매매금액을 태국내 아는 한국인 지인에게 맡기자 소리소문없이 사라진 경우

- 시세보다 비싸게 매입한 경우

주의사항- 부동산을 구입하고 싶다면,태국 부동산에 대해 정확히 알고 있는 한국인 또는 법률가에게 도움을

           요청하는 것이 좋다. 약간의 돈을 아끼려다 다 잃을 수 있다.

           우선, 태국에서 임대 생활을 해보고 부동산 매입을 하는 것도 좋은 생각이다.

 

C. 계약, 등기에 대한 설명

           

1.계약

통상 매도가의 약 10 %를 계약금으로 합의한다. 부동산 소유권의 양도는 계약일로부터 30 일 이내에 하는 것이 보통이다.

 

※계약에 필요한 서류 (구매자 측) -1. 여권    2. 계약금

 

2.부동산 매매시  계약일, 부동산구입자금 지불관련 할부 또는 일시불로 할 것인지 합의한다. 소유권 양도는 보통 15 일 이내 하는 것이 일반적이지만상황에 따라 계약일 또는 분할 종료일로부터 30 일 이내에 양도할 수도 있다.

 

※ 계약일에 필요한 서류

-  여권(매수자) 

-  거주 등록 (외국인은 불필요)

-  매매계약서 또는 임시매매 계약서 (판매 측 제공)

       

3.송금

한국에서 태국 은행으로 US $ 태국 국내의 자신 계좌에 송금하고 수신 은행에서 송금 증명서를 발행 해달라고 한다.

 

※주의

- 송금 전에 바트송금하면 외자송금으로 간주되지 않기 때문에 주의가 필요하다.달러로 송금한다.

- 한국에서 송금시 송금 란 송금 목적에 반드시 "부동산 구입용"이라고 명기해야한다.

- 한국으로부터의 은행송금인과 부동산 구입자인의 이름이 반드시 일치해야한다.

- 한국으로부터의 은행 송금액은 매매 금액을 항상 초과해야한다.

 

           

4.매매,등기

금액 결제 완료 후 약 15 일 또는 합의에 의해 매매 등기가 정해지지만, 통상 30 일 초과하지 않고, 소유권의 양도를 토지국에 가서 절차를 밟는 것이 중요하다. 수수료는 매도 0.02 %로 계산된다.

 

※ 양도에 필요한 서류 (구매자)

- 여권

- 거주 등록 (외국인의 경우는 필요 없음)

- 매매 계약서

- 송금 증명서

- 나머지 잔금

 

5. 기타 주의할 사항

- 구매자는 본인이 토지국에 가야 한다.

- 등기이전에 판매자의 계좌로 전액 송금하는 것은 위험하다. 토지국에서 당사자가 함께 있는 상황에서 나머지 잔금을

  치르는 것이 아닌 그 이전에 송금을 해야한다면 반드시 법률가의 도움을 받아 안전하게 송금하는 것이 중요하다.

  모르면 사기 당할 수 있다. 적지않은 금액이므로 모든 경우의 수를 생각하고 차분하게 꼼꼼하게 처리하는 것이 매우 중요

  하다. 한국에서도 부동산 거래시 사기가 많은데, 태국에서는 태국어,영어로 표기된 서류이니 얼마나 문제가 많겠는가

  하고 생각하는 것이 합리적이다.

6. 콘도구입시 피해할 지역

- 대로변은 매우 시끄러워 생활환경이 좋지 않다.

- 시원하게 뚫인 골목(soi)도 오토바이 소리로 시끄러워 생활환경이 좋지 않다.

- 유흥가 주변은 교육상,안전상 추천하기 어렵다.

- 공장주변은 소음,매연등 환경이 좋지 않아 추천하기 어렵다.

- 아파트 인근에 전자파를 발생하는 전신주, 모바일폰 관련 이동통신 기지국이 있는 곳은 추천하기 어렵다.

- 방에서 마주보는 건물이 있어 항상 커튼을 처야하는 경우 추천하기 어렵다.